盈利良好财务稳健,港龙地产谋新篇

2020-02-17 16:27:18 来源:白鹿网

当前,国内经济面临下行压力,国家对房地产行业的定位转变,并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,在此背景下,房地产行业节奏已然发生转变,高速增长时代一去不复返。因此,企业也需要找准自身节奏,构筑自身核心竞争力,严控风险,实现企业的可持续稳健增长。

在众多房企中,港龙地产起源于香港,可以说是一家稳扎稳打的发展型房企,集团董事长吕鸣先生,与从事商业地产开发运营的港龙控股并无任何关系。自2007年在江苏常州开发第一个项目起,已经默默耕耘十二载,项目遍布全国20座城市。直到最近在港交所递交了招股说明书,这家房企才闯入大众的视野,这样一家低调的房企来历如何?又有哪些方面的优势?我们来一一探寻答案。

  一、盈利能力良好,业绩锁定性佳

  二、深耕长三角,战略性布局潜力型城市

  三、财务稳健,保障企业可持续发展

  四、诚信立世,广泛合作优势互补,组织架构高效灵活

  一、盈利能力良好,业绩锁定性佳

近年来,港龙地产迅速发展,营业收入及毛利润复合增长率保持高位。2018年港龙地产实现营业收入16.6亿元,2016年至2018年营业收入复合增长率为87.5%;2018年毛利润为4.4亿元,2016年至2018年毛利润复合增长率高达146.6%。在行业增速放缓的背景下,不得不说港龙地产的收入和利润均实现了快速增长。

与此同时,港龙地产盈利能力持续上升,毛利润率由2016年的21.3%增长到2018年的30.8%,2019年上半年毛利润率高达42.9%,远高于行业平均水平。同时,净利润率持续增长,2018年净利润率为20%,较2016年的8.3%增长了11.7个百分点。

港龙地产的预收账款由2016年的12.16亿元增长至2018年的36.54亿元,三年复合增长率达73.4%。2019年上半年预收账款为41.95亿元,大幅增长的预收账款为港龙地产未来的收入结转提供了有力支撑,未来营业收入的持续快速增长可期,业绩锁定性佳。

  二、深耕长三角,战略性布局潜力型城市

港龙地产2007年成立于常州,同年在常州获得两幅地块;2012年,港龙地产扩展至长三角其他城市,如杭州、苏州、盐城、嘉兴、湖州等;凭借其在房地产开发领域的品牌、经验及执行能力,2018年港龙地产进军一线城市上海,并将版图扩展至河南和贵州省的多个城市。

 在布局逻辑上,以城市群逻辑进行区域布局,深耕大本营长三角区域,大本营稳固,才能保障外拓的顺畅。长三角地区不仅在全国19个城市群中人口、面积、经济总量均最高,而且在2018年长三角区域一体化发展上升为国家战略,长三角城市群发展迎来重大政策利好。另外,向外拓展是企业发展到一定程度的必然选择,然而,只有大本营基础足够牢固,向外扩张才能游刃有余,否则可能犹如平地起高楼,对大本营区域透彻的深耕才能为后续的外拓奠定基础。

港龙地产持续战略性深耕长三角区域,江苏省和浙江省两省的土地储备占比达91.5%,其中,对江苏省进行战略性覆盖,项目遍布江苏省13个城市。对长三角区域的深耕,不仅能够使港龙地产有效承接政策利好,并为未来的可持续发展扩张之路奠定基础。

在城市选择上,港龙地产布局于经济增速较快、城镇化率较低并且人口规模较大的城市,这些城市更具增长潜力。在土地储备占比最高的五个城市中,除常州城镇化率水平高于江苏省平均水平外,其余四座城市城镇化率水平均低于所属省份平均城镇化率,并且这些城市人口规模较大,其中盐城、南通等2018年人口总量均在700万以上。同时,这些城市经济发展迅速,土地储备占比最高的五座城市2013年至2018年复合GDP增速平均值为9.5%,远高于全国平均水平(8.7%)。港龙地产布局的城市集中于长三角城市群,并且城镇化率较低、人口规模大,经济发展迅速,未来可转化为购房需求的人口较多,能够为集团业绩增长带来强大动力。

截至2019年6月30日,港龙地产拥有土地储备471.5万平米,分布于全国20个城市,项目总数达56个,其中开发中土地储备占比82.6%。

  三、财务稳健,保障企业可持续发展

随着房地产行业进入白银时代,房企间的竞争愈来愈激烈,众多房企通过加杠杆实现规模扩张,但港龙地产始终坚持稳健经营。2019年上半年,港龙地产净负债率为67.4%,远低于2019年上半年中国上市房企净负债率的平均水平100.5%(见《净负债率是悬在房企头上的达摩克利斯之剑吗?》)。港龙地产始终保持自己独特的节奏,不盲目加杠杆,追求稳健的发展理念使集团的抗风险能力更强,无论行业环境如何变幻,都能够实现持续性增长。

另外,2019年上半年,TOP100上市房企中现金短债比小于1的房企有24家,即近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债,仍需关注短期偿债风险(见《警惕!近四分之一房企面临短期偿债风险》)。相较之下,港龙地产的表现则较好,2019年上半年集团现金短债比为2.5,优于榜单中大多数企业,充裕的现金流为港龙地产未来高质量的持续发展提供有力保障。

  四、诚信立世,广泛合作优势互补,组织架构高效灵活

随着房地产行业增速放缓、政策持续收紧,合作模式越来越受到房企的青睐。俗话说,“人无信不立”,想要赢得企业和市场的信任,诚信也必然是企业立世之本。港龙地产凭借其良好的信誉、诚信为本的坚守、独特的优势,赢得了众多合作伙伴的信赖。自2015年港龙地产与碧桂园合作至2019年上半年年,港龙地产与碧桂园合作项目多达10多个。另外,港龙地产与其他房企也广泛开展合作,与融创中国、中南置地分别合作开发6个项目,其中与融创在一线城市上海的合作项目“山水拾间”在版块内是销冠。

港龙地产广泛与第三方合作的模式能够实现双方的优势互补、互利共赢。其一,充分利用合作方的本土优势,以更具竞争力的价格获取土地;其二,共同投入资金,减小企业自身现金流压力;其三,通过合作的方式可以参与更多的项目,以实现风险分散;其四,合作过程中可以学习到合作企业在产品、运营等方面的成功经验,以更好地修炼内功,构建自身核心竞争力。

就项目组织而言,目前港龙地产采用二级组织架构,以总部为一级,地方项目公司为二级,各级职务、责任独立。二级组织架构在管理多个项目时可最大化运营效率,在拓展业务过程中极具灵活性。港龙地产制定了一套完备高效的流程及全流程操作知识系统管理房地产开发项目,以“投融管销”为中心要素的房地产开发流程赋能公司强大生命力和问责机制,来确保产品品质、提升经营效率、保障项目开发进度、降低施工成本,从而创造更大的价值。例如,港龙地产项目开发公司在获得土地或相关土地使用权后4至6个月内实现开工,在24至30月内即完成一个项目。高效灵活的组织架构使港龙地产拥有独特的竞争优势,在激烈的行业竞争中实现快速增长。

对于发展型房企来说,越早上市越好。随着国内融资渠道的持续收紧,通过上市来拓宽融资渠道不失为一种有效方法,若港龙地产能够顺利上市,其融资渠道无疑将会进一步拓宽。而且,值得一提的是,2019年港龙地产将总部迁至上海,上海是资金、人才等要素的聚集地,这不仅有助于集团更好的获取资源和吸纳人才,而且将大大助力集团的“全国化”进程。在港龙地产“深耕长三角,布局全中国”的战略布局下,业绩将实现快速增长,同时凭借港龙地产良好的盈利能力,也将会为投资者创造更多价值。

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